Ủng hộ điểm mới khi bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất hàng năm, song đại biểu Quốc hội đề nghị ràng buộc trách nhiệm các bên trong xác định giá đất.

Bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất hàng năm là điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi so với luật hiện hành. Thảo luận dự án luật này tại hội trường Quốc hội ngày 14/11, nhiều đại biểu Quốc hội chưa hẳn yên tâm với quy định trong dự thảo.

Đề nghị có cơ quan độc lập thẩm định giá đất

Theo nữ đại biểu Đoàn Thị Hảo (Thái Nguyên), quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm" là thay đổi mang ý nghĩa lịch sử, song cần giải thích rõ khái niệm "phù hợp với giá thị trường".

"Việc này gặp nhiều khó khăn vì cơ sở giá đất chưa đầy đủ, có nhiều biến động", bà Hảo nói và đề nghị quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của cơ quan liên quan trong xác định giá đất, nêu rõ vai trò của cơ quan Trung ương.

xac dinh bang gia dat anh 1

Đại biểu Quốc hội Đoàn Thị Hảo (Thái Nguyên). Ảnh: Quốc hội.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc (Hòa Bình) lưu ý thực tế tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương qua một phần do bất cập trong việc xác định bảng giá đất.

Nhấn mạnh tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá sát đúng, đại biểu đề nghị quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, tránh tiêu cực.

Đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh) đánh giá việc quy định về giá đất cụ thể là "điểm không thành công" của luật này.

Ông phân tích bất cập khi dự thảo luật giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể nhưng vẫn giữ nguyên các quyền khác như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất).

Việc này, theo ông Bình, sẽ khó tránh khỏi tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Ông vì thế đề nghị có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

xac dinh bang gia dat anh 2

Đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh). Ảnh: Quốc hội.

Bên cạnh đó, cần quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

"Để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan Nhà nước cũng như chủ thể liên quan như nhà đầu tư và người sử dụng đất, trong quy trình định giá", ông Bình nhấn mạnh nguyên tắc trong định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền.

Ông nêu thực tế vừa qua, giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường nên cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi. Trong khi đó, nhà đầu tư vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế, người dân chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước… Đó là những nguyên nhân gây nhiều khiếu kiện về đất đai thời gian qua.

Không dễ xác định giá đất

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh) phản ánh hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo ông Phương, là thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường.

xac dinh bang gia dat anh 3

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh). Ảnh: Quốc hội.

Vì thế, ông Phương cho rằng để xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà luật phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ, hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường. Đặc biệt, ông đề nghị có chế tài xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam, ông Phan Thái Bình thẳng thắn cho rằng định giá đất phù hợp với giá thị trường là vấn đề "nói thì vậy, nhưng làm rất khó".

Ông đề nghị quy định rõ tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lý và thực tiễn để đảm bảo định giá sát với giá thị trường.

Về nguyên tắc, ông Bình nói đã là giá thị trường thì có lúc lên lúc xuống. Ông dẫn chứng ngay ở Quảng Nam, giá đất ở giai đoạn năm 2017-2018 lên rất cao, nhưng năm 2019, năm 2021 do ảnh hưởng dịch bệnh, do ảnh hưởng nhiều thứ nên giá đất tụt xuống.

"Vậy chúng ta định giá đất như thế nào? Nếu năm sau định giá cao hơn năm trước thì không thể sát với giá thị trường, vì giá thị trường có thể năm này cao, sang năm thấp và năm sau lại cao lên", vị đại biểu đề nghị trong luật phải xác định cụ thể nguyên tắc định giá.